Lexique

Zonage plafond de ressources et loyers HLM
Le zonage 123 est régi par l’article 2 Terdecies de l'annexe III au Code général des impôts et relatif au classement des communes par zones et mis en application par l’arrêté du 17 mars 1978. Ce zonage initialement créé en 1978 permet de moduler l’Allocation Logement (AL) et l’Aide Personnalisée au Logement (APL) et de fixer les plafonds de loyers des logements PLUS et PLAI pour tenir compte des écarts entre les loyers de marché et les revenus des ménages. Sa dernière révision date de 2005 et n’a concerné qu’une partie très restreinte du territoire. Peu révisé pour des raisons budgétaires, il est important de noter que ce zonage n’est pas utilisé dans la programmation territoriale des nouveaux logements sociaux. Le territoire national est divisé en quatre zones :
- Zone 1 bis : Paris et communes limitrophes ;
- Zone 1 : Agglomération parisienne, zones d’urbanisation et villes nouvelles de l’Île-de-France ;
- Zone 2 : Île-de-France hors Zones 1 et 1 bis, agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, zones d’urbanisation et villes nouvelles hors Île-de-France, îles non reliées au continent, cantons du département de l’Oise ;
- Zone 3 : Communes situées en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer qui ne sont pas comprises dans les zones 1 bis, 1 ou 2.

exemple : Plafonds de ressources annuelles imposables PLA-I-à compter du 1er janvier 2016

Catégories de ménagesParis et communes limitrophes(zonage 1)Île-de-France hors Paris et communes limitrophes(zonage 2)Autres régions(zonage 3)
Une personne seule12725 €12725 €11060 €
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l'exclusion des jeunes ménages20744 €20744 €16115 €
Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge(1)27191 €24934 €19378 €
Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge29763 €27378 €21562 €
Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge35406 €32413 €25228 €
Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge39844 €36473 €28431 €
Par personne supplémentaire4439 €4063 €3171 €

(1) ou jeune ménage sans personne à charge

Zonage A/B/C
Le zonage dit ABC est actuellement régi par l’article 4. 304-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et l’arrêté du 1er août 2014 pour son application. Créé en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit « Robien », ce zonage établit 5 zones géographiques en fonction du déséquilibre local entre l’offre et la demande en logement sur le marché privé. Déjà révisé en 2006 et 2009, le zonage en vigueur est entré en application le 1er octobre 2014. Cette dernière révision a déclassé 670 communes en zone B1 ou B2 (aucune en C) tandis qu’elle a reclassé 1 180 communes. S’appuyant sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales tels que la démographie, le zonage prend également en compte la tension des marchés locaux de l’habitat et les niveaux de loyers et de prix. Cinq zones sont ainsi créées au niveau national, de la plus tendue à la plus détendue :
- Zone A bis : comprend Paris et 76 communes des départements des Yvelines, Hauts de-Seine, Seine-St-Denis, Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
- Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
- Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
- Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
- Zone C : reste du territoire.
Permettant d’identifier les zones tendues, le zonage est utilisé pour moduler les dispositifs financiers d’aide, déterminant l’éligibilité des territoires ou modulant leurs paramètres. Il s’agit des :
- Dispositif d’investissement locatif pour les particuliers : plafonds de loyers et de ressources pour les locataires ;
- Dispositif d’investissement locatif pour les investisseurs institutionnels : taux de TVA réduit à 10% en zones A et B1 ;
- Dispositif d’investissement locatif dans les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation « Borloo ancien » : plafonds de loyers et de ressources pour les locataires ;
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) : plafonds de ressources, tranches, quotités et plafonds d’opération ;
- Prêt social de Location-Accession (PSLA) : plafonds de ressources, de loyers et de prix ;
- Prêts conventionnés : plafonds de ressources ;
- Logement social : plafonds de ressources et plafonds de loyer du Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) et plafonds de loyer du PLS ;
- Taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface en zone A ;
- Mobilisation du foncier public.
Les plafonds de ressources des locataires en fonction de la zone Loi Pinel du bien immobilier
Zone A BisZone AZone B1Zone B2
Une personne seule36993 €36993 €30151 €27136 €
Couple55287 €55287 €40265 €36238 €
Personne seule ou couple  avec 1 enfant à charge72476 €66460 €48422 €43580 €
Personne seule ou couple  avec 2 enfants à charge86531 €79606 €58456 €52611 €
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge102955 €94240 €68766 €61890 €
Personne seule ou couple  avec 4 enfants à charge115851 €106049 €77499 €69749 €
Personne à charge  supplémentaire+ 12908 €+ 11816 €+ 8646 €+ 7780 €

Les conditions loi Pinel liées aux loyers

La défiscalisation est octroyée à l’investisseur, en échange du respect d’un plafond de loyer.

Par ailleurs, le loyer moyen au m² est ajusté en fonction de la zone géographique d’implantation du logement. Un coefficient multiplicateur s'applique aux barèmes présentés ci-dessous pour calculer le montant des loyers.

Plafonds de loyer par mètre carré (charges non comprises), pour les investissements locatifs en loi Pinel pour les baux conclus ou renouvelés en 2016.
Zone A BisZone AZone B1Zone B2
Barème de Base en €16,8312,5010,078,75

Le coefficient multiplicateur correspond à 0,7 + 19/S (s= surface utile du logement). Il ne peut pas être supérieur à 1,2

Taux de rotation dans le logement social
il est calculé en rapportant les emménagements dans les logements proposés à la location depuis un an ou plus sur le nombre total de logements proposés à la location depuis un an ou plus. Les nouvelles mises en services ne sont pas intégrées dans le calcul de ce taux de mobilité.
DPE
le diagnostic de performance énergétique est un document informatif qui donne un aperçu de la performance énergétique d’un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Pour mesurer la performance énergétique d’un logement, le professionnel utilise deux étiquettes :
- une étiquette « énergie »indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures / m2) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures / m2),
- et une étiquette « climat »indiquant l’impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d’équivalent carbone / m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d’équivalent carbone / m²).
Plafonds de ressources HLM
L'accès au logement locatif social est soumis à plusieurs conditions, notamment aux ressources. Trois grandes catégories logements locatifs sociaux déterminent le plafonds niveau de ressources maximum à ne pas dépasser : le PLUS (le logement social "classique"), le PLAI (le logement très social avec un niveau de ressources inférieur à 60% du PLUS) et le PLS (le logement intermédiaire avec un niveau de ressources supérieur à 130% du PLUS) ou le PLI. Les plafonds de ressources sont adaptés au différentes zones, dépendent de la composition familiale et sont actualisés annuellement. Pour connaître les plafonds de ressources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F869. De la même façon, les niveaux de loyers maximum sont fixés selon ces trois catégories (et adaptés en fonction du zonage)
Pression de la demande locative sociale
La pression de la demande est calculée en rapportant le nombre de demandes en logements social, d'après la source Système National d'Enregistrement (SNE) au 31 décembre 2014 au nombre d'attributions réalisées au cours de l'année 2014 (source SNE)
Part des logements sociaux sur le parc total
Elle est calculée en rapportant le nombre de logements sociaux recensés dans le Répertoire du Parc Locatif Social (RPLS) 2014 au nombre de résidences principales d'après la source Filocom 2013. Pour les communes soumises à l'inventaire SRU, la proportion obtenue par ce ratio est proche de la part des logements en alinéa 1 et 2 hors logements privés conventionnés
Communes carencées
La liste comprend communes carencées (en déficit de logements sociaux et n'ayant pas atteint les objectifs triennaux) au titre du bilan SRU 2011 - 2013
les catégories cadastrales

Une classification des logements a été établie par la DGI à partir d'une nomenclature type comportant 8 catégories définies en fonction de l'impression d'ensemble dégagée, depuis les immeubles de grand luxe (catégorie 1) jusqu'aux très médiocres (catégorie 8). Cette classification a été établie en adaptant, aux normes locales de construction, les critères généraux mentionnés au tableau ci-après. Ces critères concernent le caractère architectural, la qualité de la construction, la distribution du local et son équipement. Cette classification permet de calculer la valeur locative de la parcelle cadastrale

Grand luxe à Confortable1 à 4
Assez confortable5
Ordinaire6
Médiocre7
Très médiocre8
Indices 100 national de Vigilance
Afin de permettre de situer tous les territoires (communes, EPCI,...), sur une ensemble de variables permettant de mesurer leur dynamique, leur fragilité, un indice synthétique a été calculé a été calculé à partir d'une série d'indicateurs. cet indice permet de comparer des territoires, à une même date d'observation, avec comme référence de comparaison le territoire national (100) et de mesurer les variations entre deux dates d'observation (lors de l'actualisation de l'observatoire prochain en 2017 ou 2018). Deux sous indices ont été également calculé afin de distinguer les éléments relatifs à l'habitat (caractéristiques et qualité de l'offre, rythme de production,...) et ceux relatifs au profil des habitants (précarité, vieillissement,...). L'indice de Vigilance Global est la synthèse de de cet indice de "Vigilance Habitat" et celui de "Fragilité Socio-économique"
Plus l'indice est élevé plus la fragilité, la vigilance est "importante"
Indice 100 national de "Fragilité Socio-économique"

Il a été construit à partir de 6 indicateurs :

Indice de jeunesse*
Famille monoparentale
% des actifs ayant un emploi dans la pop. 15 à 64 ans
Part des bénéficiaires des minima sociaux
% des foyers fiscaux imposés en 2011
% des ménages < 30 % des plafonds HLM

* Certains territoires à très forts taux d'indice ---> limitation de l'indice

Indice 100 national de "Vigilance Habitat"

Il a été construit à partir de 5 indicateurs :

Taux de vacance totale en 2011*
Nombre total de logementts mis en chantier pour 1000 hab. par an /Taux de vacance**
Age total du parc : Avant 1949
Section cadastrale : Médiocre ou très médiocre (cl. cadas 7 ou 8)**
Pression de la demande**

* Neutraliser à 100 pour tout territoire < 5 % correspondant au taux minimum pour permettre une rotation du parc (possibilité de forte tension du marché)

**Certains territoires à très forts taux d'indice ---> limitation de l'indice