Lexique

Zonage plafond de ressources et loyers HLM

Le zonage 123 est régi par l’article 2 Terdecies de l'annexe III au Code général des impôts et relatif au classement des communes par zones et mis en application par l’arrêté du 17 mars 1978. Ce zonage initialement créé en 1978 permet de moduler l’Allocation Logement (AL) et l’Aide Personnalisée au Logement (APL) et de fixer les plafonds de loyers des logements PLUS et PLAI pour tenir compte des écarts entre les loyers de marché et les revenus des ménages. Sa dernière révision date de 2005 et n’a concerné qu’une partie très restreinte du territoire. Peu révisé pour des raisons budgétaires, il est important de noter que ce zonage n’est pas utilisé dans la programmation territoriale des nouveaux logements sociaux. Le territoire national est divisé en quatre zones :
- Zone 1 bis : Paris et communes limitrophes ;
- Zone 1 : Agglomération parisienne, zones d’urbanisation et villes nouvelles de l’Île-de-France ;
- Zone 2 : Île-de-France hors Zones 1 et 1 bis, agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, zones d’urbanisation et villes nouvelles hors Île-de-France, îles non reliées au continent, cantons du département de l’Oise ;
- Zone 3 : Communes situées en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer qui ne sont pas comprises dans les zones 1 bis, 1 ou 2.

exemple : Plafonds de ressources annuelles applicables aux logements financés avec le PLUS (Prêt locatif à usage social).

Logement social : plafonds de ressources

(1) ou jeune ménage sans personne à charge

Zonage A/B/C

Le zonage dit ABC est actuellement régi par l’article 4. 304-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et l’arrêté du 1er août 2014 pour son application. Créé en 2003 dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit « Robien », ce zonage établit 5 zones géographiques en fonction du déséquilibre local entre l’offre et la demande en logement sur le marché privé. Déjà révisé en 2006 et 2009, le zonage en vigueur est entré en application le 1er octobre 2014. Cette dernière révision a déclassé 670 communes en zone B1 ou B2 (aucune en C) tandis qu’elle a reclassé 1 180 communes. S’appuyant sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales tels que la démographie, le zonage prend également en compte la tension des marchés locaux de l’habitat et les niveaux de loyers et de prix. Cinq zones sont ainsi créées au niveau national, de la plus tendue à la plus détendue :
- Zone A bis : comprend Paris et 76 communes des départements des Yvelines, Hauts de-Seine, Seine-St-Denis, Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
- Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
- Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
- Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
- Zone C : reste du territoire.
Permettant d’identifier les zones tendues, le zonage est utilisé pour moduler les dispositifs financiers d’aide, déterminant l’éligibilité des territoires ou modulant leurs paramètres. Il s’agit des :
- Dispositif d’investissement locatif pour les particuliers : plafonds de loyers et de ressources pour les locataires ;
- Dispositif d’investissement locatif pour les investisseurs institutionnels : taux de TVA réduit à 10% en zones A et B1 ;
- Dispositif d’investissement locatif dans les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation « Borloo ancien » : plafonds de loyers et de ressources pour les locataires ;
- Prêt à Taux Zéro (PTZ) : plafonds de ressources, tranches, quotités et plafonds d’opération ;
- Prêt social de Location-Accession (PSLA) : plafonds de ressources, de loyers et de prix ;
- Prêts conventionnés : plafonds de ressources ;
- Logement social : plafonds de ressources et plafonds de loyer du Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) et plafonds de loyer du PLS ;
- Taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface en zone A ;
- Mobilisation du foncier public.

Les plafonds de ressources des locataires en fonction de la zone Loi Pinel du bien immobilier

Plafonds de Ressources Pinel

Les conditions loi Pinel liées aux loyers

La défiscalisation est octroyée à l’investisseur, en échange du respect d’un plafond de loyer.

Par ailleurs, le loyer moyen au m² est ajusté en fonction de la zone géographique d’implantation du logement. Un coefficient multiplicateur s'applique aux barèmes présentés ci-dessous pour calculer le montant des loyers.

Plafonds de loyer par mètre carré (charges non comprises), pour les investissements locatifs en loi Pinel pour les baux conclus ou renouvelés.

Loi Pinel plafonds de loyers

Le coefficient multiplicateur correspond à 0,7 + 19/S (s= surface utile du logement). Il ne peut pas être supérieur à 1,2

DPE

le diagnostic de performance énergétique est un document informatif qui donne un aperçu de la performance énergétique d’un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Pour mesurer la performance énergétique d’un logement, le professionnel utilise deux étiquettes :
- une étiquette « énergie »indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures / m2) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures / m2),
- et une étiquette « climat »indiquant l’impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d’équivalent carbone / m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d’équivalent carbone / m²).

Plafonds de ressources HLM

L'accès au logement locatif social est soumis à plusieurs conditions, notamment aux ressources. Trois grandes catégories logements locatifs sociaux déterminent le plafonds niveau de ressources maximum à ne pas dépasser : le PLUS (le logement social "classique"), le PLAI (le logement très social avec un niveau de ressources inférieur à 60% du PLUS) et le PLS (le logement intermédiaire avec un niveau de ressources supérieur à 130% du PLUS) ou le PLI. Les plafonds de ressources sont adaptés au différentes zones, dépendent de la composition familiale et sont actualisés annuellement. Pour connaître les plafonds de ressources : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F869. De la même façon, les niveaux de loyers maximum sont fixés selon ces trois catégories (et adaptés en fonction du zonage)

Pression de la demande locative sociale

La pression de la demande est calculée en rapportant le nombre de demandes en logements social, d'après la source Système National d'Enregistrement (SNE) au 31 décembre année N au nombre d'attributions réalisées au cours de l'année N (source SNE)

Indices 100 national de Vigilance

Afin de permettre de situer tous les territoires (communes, EPCI,...), sur une ensemble de variables permettant de mesurer leur dynamique, leur fragilité, un indice synthétique a été calculé à partir d'une série d'indicateurs. Cet indice permet de comparer des territoires, à une même date d'observation, avec comme référence de comparaison le territoire national (100). Deux sous indices ont été également calculé afin de distinguer les éléments relatifs à l'habitat (caractéristiques et qualité de l'offre, rythme de production,...) et ceux relatifs au profil des habitants (précarité, vieillissement,...). L'indice de Vigilance Global est la synthèse de de cet indice de "Vigilance Habitat" et celui de "Fragilité Socio-économique"
Plus l'indice est élevé plus la fragilité, la vigilance est "importante"

Indice 100 national de "Fragilité Socio-économique"

Il a été construit à partir de 6 indicateurs :

Indice de jeunesse*

Famille monoparentale

% des actifs ayant un emploi dans la pop. 15 à 64 ans

Part des bénéficiaires des minima sociaux

% des foyers fiscaux imposés

Population à bas revenus

* Certains territoires à très forts taux d'indice ---> limitation de l'indice

Indice 100 national de "Vigilance Habitat"

Il a été construit à partir de 4 indicateurs :

Taux de vacance totale *

Nombre total de logementts mis en chantier pour 1000 hab. par an /Taux de vacance**

Age total du parc : Avant 1946

Pression de la demande**

* Neutraliser à 100 pour tout territoire < 5 % correspondant au taux minimum pour permettre une rotation du parc (possibilité de forte tension du marché)

**Certains territoires à très forts taux d'indice ---> limitation de l'indice

Les résultats des indices de vigilances calculés sous Web peuvent varier (+1, -1) avec les résultats de la fiche Excel en raison de la gestion des arrondis.

Les résultats des médianes affichées sous Web peuvent varier avec les résultats de la fiche Excel en raison de la méthode de calcul qui diffère.

Rurale/urbain

Jusqu’en 2020, l’Insee caractérisait le rural comme l’ensemble des communes n’appartenant pas à une unité urbaine, définie par le regroupement de plus de 2 000 habitants dans un espace présentant une certaine continuité du bâti. La nouvelle définition proposée rompt avec cette approche centrée sur la ville. Les territoires ruraux désignent désormais l’ensemble des communes peu denses ou très peu denses d’après la grille communale de densité